Làm thế nào để tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản, có phải các doanh nghiệp bất động sản chưa biết cách “cắt lỗ”, yếu tố nào sẽ hỗ trợ thị trường?.


PV trao đổi với TS. Vũ Đình Ánh - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả - Bộ Tài chính về vấn đề này.

Thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn ngưng trệ giao dịch và có chiều hướng giảm giá. Trong bối cảnh khủng hoảng tài chính toàn cầu và trong nước được dự báo sẽ có những ảnh hưởng về nguồn vốn đầu tư nước ngoài, chính sách tiền tệ vẫn thắt chặt, theo ông, doanh nghiệp bất động sản nên hành động thế nào?

Lúc này, bản lĩnh của nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam là phải biết cân nhắc giữ cái gì và giữ như thế nào. Tới đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng phải cân nhắc thực hiện giống như trên thị trường chứng khoán, đó là biết “cắt lỗ”.

Sở dĩ thị trường không có giao dịch như hiện nay là bởi giá các loại hình bất động sản từ đất lô, nền, nhà, văn phòng cho thuê, căn hộ chung cư, v.v. vẫn đang ở mức cao, thậm chí quá cao. Việc họ cần làm là phải giảm giá để kích thích người mua, “kích hoạt” thị trường.

Thị trường nhà chung cư và đất ở những tháng qua đã giảm từ 7-10% so với “mốc” cao điểm đầu năm nay (trước Tết dương lịch) mà giao dịch vẫn đóng băng. Vậy ông có dự báo mức giảm thế nào mới tỏ ra hợp lý để cung gặp cầu?

Giá văn phòng, chung cư cao cấp sắp tới sẽ phải giảm nữa. Theo tôi, tổng mức giảm khoảng 20-30% mới hợp lý. Các chung cư không có hoạt động mua bán là do nhiều người mua nhà không thực sự cần chỗ ở, chẳng qua vì có nhiều tiền mà họ mua găm lại để giữ tiền hoặc để bán lại. Còn để có cầu thực sự thì giá phải giảm tiếp 10 – 12% nữa.

Hiện tại, thị trường này đã giằng xé nhau ở câu chuyện giảm giá thì doanh nghiệp mới bán được hàng, mới hoàn được vốn, bù đắp được chi phí nhưng giảm giá thì có thể giảm lợi nhuận, thậm chí phải chịu lỗ. Tất nhiên nói đến việc giảm giá chắc chắn các nhà kinh doanh sẽ không thích, các định chế tài chính cũng không thích.

Theo Tổng giám đốc một NHTMCP, đề giải quyết triệt để bài toán vốn, cứu doanh nghiệp trong lĩnh vực này khỏi cảnh vỡ nợ, đồng thời ngân hàng cũng thu hồi được vốn, họ mong muốn Chính phủ cho phép thành lập quỹ kêu gọi đầu tư từ bên ngoài vào để mua lại các khoản nợ đó với giá hợp lý, lợi cho cả đôi bên. Theo ông, hình thức này có nên làm ở Việt Nam và liệu có hấp dẫn trong thời điểm này?

Đó cũng là một cách làm nên cân nhắc. Tuy nhiên, cần xem xét nên để người nước ngoài tham gia thế nào, nên lập quỹ mở hay quỹ đóng,... Ở đây, có thể xem xét kinh nghiệm của thị trường Mỹ.

Cần phải lưu ý chính việc chứng khoán hóa bất động sản quá mức là nguyên nhân đẩy nước Mỹ, thậm chí toàn cầu đến cơn khủng hoảng tài chính hiện nay. Về những e ngại việc nhà đầu tư nước ngoài có thể rút vốn về để tận dụng cơ hội kiếm tiền ngay trên đất nước họ, theo tôi câu chuyện đó phụ thuộc vào từng nước, từng nhà đầu tư.

Thông thường, ở các nước khi xảy ra khủng hoảng, nhiều tài sản đặc biệt là tài sản tài chính bị giảm giá rất nhiều và nhà đầu tư có thể hướng dòng vốn vào mua lại những tài sản tài chính giá rẻ đó. Tuy nhiên, với vốn FDI có liên quan đến sản xuất kinh doanh thì lại không hoàn toàn như vậy.

Đúng là vốn cam kết có thể giảm đi nhiều và các nhà đầu tư mới sẽ thận trọng hơn song các nhà đầu tư cũ và tiềm năng sẽ tiếp tục ở Việt Nam, hướng tới Việt Nam. Họ sẽ không bỏ cuộc nếu ở Việt Nam vẫn có môi trường đầu tư tốt và đó chính là cơ hội cho chúng ta.

Riêng việc cứu thị trường bất động sản, theo tôi Chính phủ cần có những biện pháp rất bài bản, hệ thống theo hướng tạo ra các kênh vốn đầu tư khác nhau, cần có sự chỉ đạo chung nhất quán bằng văn bản, có cơ sở pháp lý, chứ không thể phó mặc cho doanh nghiệp tự bơi, tự làm được.

Thị trường chứng khoán đang tuột dốc không phanh. Ông có nghĩ Chính phủ nên hành động gì để cứu thị trường này?

Hiện nay, thị trường chứng khoán muốn tăng chỉ có cách là bơm tiền vào. Nhưng trong hoàn cảnh này, còn bao nhiêu chỗ đang thiếu tiền nên chỉ còn một cách khác là trông vào “kênh” đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, do độ tin cậy của thị trường không cao, thiếu hàng hóa tốt, lại trong bối cảnh khó khăn tài chính toàn cầu như hiện nay nên chỉ số VN-Index rất khó phục hồi và tăng lên.

Xin cảm ơn ông!

Quý 3: Giao dịch tăng, giá chào bán nhiều dự án tiếp tục giảm

Tiến độ xây dựng của các dự án lớn bị chậm lại chủ yếu do chính sách thắt chặt tín dụng của các ngân hàng Việt Nam và sự e ngại về cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu.

Tại TP Hồ Chí Minh, giá đất lô nền và căn hộ chung cư giảm đáng kể (tuy nhiên ở một số khu vực vị trí trung tâm vẫn ở mức cao). Do không có nhiều dự án như TP HCM nên giá thị trường bất động sản Hà Nội giảm thấp hơn.

Trong quý 3, giá của tất cả các mảng thị trường nhà ở Hà Nội đều ở dưới mức cao nhất đạt được tại thời điểm trước Tết. Mặc dù có nhiều giao dịch mua bán hơn, nhưng nhìn chung số lượng các giao dịch thành công không nhiều do có các kỳ vọng khác nhau từ cả hai phía người mua và người bán.

Tuy giá chào bán của nhiều dự án tiếp tục giảm dần, thị trường vẫn chưa ổn định vì đa số người bán vẫn rất miễn cưỡng không muốn bán với giá thấp trừ phi họ đang chịu áp lực của khoản vay ngân hàng đến kỳ đáo hạn trong khi người mua lại có xu hướng chờ đợi với hi vọng giá sẽ giảm tiếp.

----Theo tiền phong----